BGH-Urteil zur Mietzahlungspflicht bei Corona-bedingter Geschäftsschließung


Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 12.01.2022 (Az. XII ZR 8/21) entschieden, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht kommt. Wie hoch der Abschlag ist, muss allerdings im Einzelfall geprüft werden. Eine Vertragsanpassung dahingehend, dass ohne Berücksichtigung der konkreten Umstände die Miete für den Zeitraum der Geschäftsschließung pauschal um die Hälfte herabgesetzt wird, kommt laut BGH nicht in Betracht.

Im konkreten Fall ging es um einen Rechtsstreit zwischen dem Mieter eines Einzelhandelsgeschäfts und dem Vermieter der Räumlichkeiten. Nachdem das Land Sachsen im März 2020 wegen der Corona-Pandemie die Schließung fast aller Geschäfte angeordnet hatte, zahlte der Mieter im April 2020 die Miete für das Ladenlokal nicht. Der Vermieter, eine Grundstücksverwaltung, verklagte deswegen das Unternehmen.

Das Landgericht Chemnitz verurteilte das Einzelhandelsgeschäft dazu, die volle Miete für den Monat zu zahlen, das Oberlandesgericht (OLG) Dresden reduzierte die Summe um die Hälfte. Es sah eine Störung der Geschäftsgrundlage, die weder Mieter noch Vermieter hätten vorhersehen können. Die Folgen könnten nicht einer Partei allein zugemutet werden, fand das OLG.

Der BGH führt aus, das zuständige OLG habe zwar zutreffend erkannt, dass im zugrundeliegenden Fall ein Anspruch des Gewerbemieters auf Anpassung der Miete wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht komme. Allerdings muss das Festhalten am unveränderten Vertrag für den Mieter unzumutbar sein, damit eine Vertragsanpassung in Betracht kommt, so der BGH. Es bedarf dabei einer umfassenden und auf den Einzelfall bezogenen Abwägung, wobei die Umsatzeinbußen für das konkrete Objekt, staatliche Hilfen oder Versicherungsleistungen zu berücksichtigen sind.

Der BGH hat den Rechtsstreit an das zuständige OLG zurückverwiesen. Das OLG hat nunmehr zu prüfen, welche konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen die Geschäftsschließung in dem streitgegenständlichen Zeitraum für die Beklagte hatte und ob diese Nachteile ein Ausmaß erreicht haben, das eine Anpassung des Mietvertrags erforderlich macht.

Anja Schliebe

Rechtsberaterin

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