Das Förderprogramm auf einen Blick
Das neue KfW-Programm „Gewerbe zu Wohnen“, Programmnummer 266, läuft seit 1. Juli 2026.
Zuschuss: 30 Prozent der förderfähigen Umbaukosten
Kostenobergrenze: 100.000 Euro je neu geschaffener Wohneinheit
Maximaler Zuschuss: 30.000 Euro je Wohnung
Gesamtobergrenze: grundsätzlich 300.000 Euro
Rückzahlung: nein
Antrag: direkt bei der KfW
Vorhabenbeginn: erst nach KfW-Zusage
Umsetzungsfrist: maximal 54 Monate nach Zusage
Nutzungspflicht; mindestens zehn Jahre als Wohnraum
Energieanforderung: mindestens EH 85 EE bzw. EH Denkmal EE
Fachliche Begleitung; gelisteter Energieeffizienz-Experte verpflichtend
Die Förderung steht unter dem Vorbehalt verfügbarer Bundesmittel. Es gibt keinen Rechtsanspruch.
https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Unternehmen/Wohnwirtschaft/F%C3%B6rderprodukte/Gewerbe-zu-Wohnen-%28266%29/
Wichtig
Die 30.000 Euro gibt es nicht pauschal. Der Zuschuss beträgt 30 Prozent der tatsächlich anerkannten Umbaukosten:
– 50.000 Euro Umbaukosten je Wohnung ergeben 15.000 Euro Zuschuss.
– 80.000 Euro ergeben 24.000 Euro.
– Erst ab 100.000 Euro förderfähigen Kosten wird der Höchstzuschuss von 30.000 Euro erreicht.
Die energetische Sanierung ist zwingende Voraussetzung, gehört aber nicht zu den förderfähigen Kosten des Programms 266. Sie muss deshalb kalkulatorisch und auf den Rechnungen sauber vom eigentlichen Umbau getrennt werden. Für die energetischen Maßnahmen kann unter anderem die Bundesförderung für effiziente Gebäude genutzt werden. Eine Doppelförderung derselben Rechnungsposition ist ausgeschlossen.
Welche Arbeiten werden gefördert?
Das Programm eröffnet Aufträge für nahezu die gesamte Bau- und Ausbaukette. Förderfähig sind insbesondere:
Rückbau und Entsorgung vorhandener Gewerbeeinbauten
Instandsetzung und Anpassung der Gebäudekonstruktion
neue Wohnungsgrundrisse und Trennwände
Fußböden, Estriche, Trockenbau und Innenausbau
Installationsschächte und Leitungsführungen
Elektroinstallationen
Wasser- und Abwasserinstallationen
Zugänge, Treppenhäuser, Flure und Wohnungseingänge
Aufzüge und andere Förderanlagen
Brandschutztechnik und Fluchtwege
Balkone, Außentreppen, Terrassen und Vordächer
Parkplätze, Fahrradabstellplätze und Ladeinfrastruktur
Feuerwehrzufahrten und Abfallstandplätze
Entsiegelung und wohnungsgeeignete Außenanlagen
Fachplanung und Baubegleitung des Umbaus
Nicht gefördert werden der Grundstückskauf, der Kaufpreis des Gebäudes, Anbauten, Aufstockungen und die Kosten der energetischen Sanierung.
Förderfähig sind nur Leistungen, die durch Fachunternehmen ausgeführt und durch ordnungsgemäße Rechnungen nachgewiesen werden.
Für Handwerksbetriebe
1. Keine vorschnelle Auftragsbestätigung: Ein normaler Lieferungs- oder Leistungsvertrag vor der KfW-Zusage gilt grundsätzlich als förderschädlicher Vorhabenbeginn. Ein früher Vertrag ist nur möglich, wenn er eine echte aufschiebende Bedingung enthält: Er wird erst mit Erteilung der Förderzusage wirksam. Eine solche Bedingung darf nicht nachträglich in einen bereits abgeschlossenen Vertrag hineingeschrieben werden.
2. Angebote und Rechnungen müssen getrennt werden; Der Handwerker sollte die Positionen bereits im Angebot aufteilen:
förderfähiger Umbau zur Wohnnutzung
energetische Sanierung
gegebenenfalls nicht förderfähige Zusatzleistungen
Eine Sammelposition wie „Komplettsanierung Gewerbeeinheit“ kann später erhebliche Nachweisprobleme verursachen.
Die Rechnungen müssen insbesondere enthalten:
Namen des Zuschussempfängers
genaue Adresse des Investitionsobjekts
nachvollziehbare Leistungs- und Kostenpositionen
deutsche Sprache und Eurobeträge
ordnungsgemäße Umsatzsteuerangaben
Die Bezahlung muss unbar erfolgen. Besteht Vorsteuerabzugsberechtigung, werden nur die Nettokosten berücksichtigt.
3. Auszahlung erst nach Fertigstellung: Die Förderung ist kein Baukostenvorschuss. Die KfW zahlt nach Abschluss, Prüfung und Nachweis der Arbeiten. Der Bauherr muss das Projekt deshalb zwischenfinanzieren können. Das ist für Handwerksbetriebe bei Zahlungsplänen und Abschlagsrechnungen wichtig.
4. Energieexperte und Planer früh einbinden: Ein Energieeffizienz-Experte aus der Bundesexpertenliste, Kategorie „BEG – Wohngebäude“, ist vorgeschrieben. Er erstellt die Bestätigung zum Antrag und später die Bestätigung nach Durchführung. Zusätzlich muss eine bauvorlageberechtigte Architektin oder ein bauvorlageberechtigter Ingenieur den Umbau und die förderfähigen Kosten bestätigen. Handwerksbetriebe sollten daher nicht isoliert kalkulieren, sondern frühzeitig mit Planern und Energieberatern zusammenarbeiten.
Baurecht kommt vor Förderung
Eine KfW-Förderung ersetzt keine Baugenehmigung. In Brandenburg ist die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum regelmäßig eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Vor Planung und Auftrag müssen unter anderem geprüft werden:
Ist Wohnen am Standort planungsrechtlich zulässig?
Gibt es Altlasten oder schädliche Bodenbelastungen?
Reichen Belichtung, Lüftung und Raumhöhen für Aufenthaltsräume?
Sind zwei Rettungswege herstellbar?
Welche Anforderungen gelten für Brand- und Schallschutz?
Sind Statik und Deckentragfähigkeit ausreichend?
Müssen Stellplätze oder Fahrradabstellplätze geschaffen werden?
Welche Anforderungen gelten für Barrierefreiheit?
Liegen Denkmalschutz oder Erhaltungsvorgaben vor?
Lassen sich Wasser, Abwasser, Elektro und Wärme wohnungsgerecht erschließen?
Die Brandenburgische Bauordnung verlangt bei Nutzungsänderungen grundsätzlich eine Baugenehmigung, soweit keine eng begrenzte Ausnahme greift. Stellplatzanforderungen können sich zusätzlich aus örtlichen Satzungen der jeweiligen Kommune ergeben.
Beispielrechnung
Eine ehemalige Arztpraxis soll in vier Wohnungen umgebaut werden.
Rückbau, Grundrisse, Sanitär, Elektro, Innenausbau, Zugänge: 360.000 € = förderfähiger Umbau
Dämmung, Fenster, Heizung und weitere energetische Maßnahmen: 240.000 € = nicht über KfW 266 förderfähig
Gesamtprojekt: 600.000 €
Zuschuss KfW 266: 108.000 € = 30 % von 360.000 €
Würden die förderfähigen Umbaukosten 500.000 Euro betragen, könnten trotzdem nur 400.000 Euro berücksichtigt werden: vier Wohnungen mal 100.000 Euro. Der Höchstzuschuss läge dann bei 120.000 Euro.
De-minimis-Regel nicht übersehen
Für vermietete Wohnungen und wirtschaftlich tätige Antragsteller gilt der Zuschuss als De-minimis-Beihilfe. Innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren dürfen grundsätzlich höchstens 300.000 Euro solcher Beihilfen je „einzigem Unternehmen“ zusammenkommen. Dabei können gesellschaftsrechtlich verbundene Unternehmen gemeinsam betrachtet werden.
Nur ausschließlich selbstnutzende Privatpersonen sind von dieser Erklärung ausgenommen. „Selbstnutzung“ bezieht die KfW dabei ausschließlich auf eine Wohneinheit.
Der praktische Nutzen für Handwerksbetriebe
Das Programm ist kein klassisches Förderangebot an Handwerker. Es kann aber zusätzliche Nachfrage nach komplexen Umbauleistungen auslösen. Besonders interessant sind:
leerstehende Ladenlokale in Innenstädten
ehemalige Praxen und Kanzleien
ungenutzte Büroetagen
frühere Verwaltungsgebäude
aufgegebene Schul- oder Sozialgebäude
beheizte Betriebsgebäude, die nicht mehr benötigt werden
gemischt genutzte Gebäude, in denen nur einzelne Gewerbeflächen umgebaut werden
Der Umbau muss nicht das gesamte Gebäude erfassen. Auch aus einer einzelnen beheizten Gewerbeeinheit kann förderfähiger Wohnraum entstehen. Der ursprüngliche Bauantrag beziehungsweise die Bauanzeige des Gebäudes muss zum Zeitpunkt des Förderantrags allerdings mindestens fünf Jahre zurückliegen.
Für Handwerksbetriebe liegt die Chance in Komplettangeboten und festen Kooperationen: Energieberater, Architekt, Bauunternehmen und Ausbaugewerke können Eigentümern eine belastbare Machbarkeitsprüfung anbieten. Der erste Schritt sollte jedoch immer eine baurechtliche und wirtschaftliche Vorprüfung sein – nicht das kostenlose Ausarbeiten umfangreicher Angebote für ungeklärte Projekte.
